С чего начинается стройка?
Первым делом нужен земельный участок, который должен соответствовать градостроительному регламенту — именно он определяет, можно ли построить здесь многоквартирный дом. Застройщик может как купить землю, так и взять участок в аренду под строительство многоквартирного дома — после сдачи дома земля должна перейти в общую собственность правообладателям жилых и не жилых помещений.
Также перед началом строительства застройщик должен получить официальное согласие ресурсоснабжающих организаций подключить свой будущий дом к коммунальным сетям: водопроводу, канализации, электроснабжению... Затем проектная документация на дом должна пройти экспертизу: эксперты проверят, надежным ли будет здание, соответствует ли оно санитарным требованиями и все ли коммунальные сети к нему будут подключены.
Если всё хорошо — разрешение выдается, можно приступать к строительству. Если же экспертиза нашла недостатки, их придется устранять и подавать исправленную проектную документацию на новую экспертизу.
Я еще слышал, что нужны общественные слушания?
По общему правилу — проводить их необязательно, но есть ряд исключений. Дело в том, что в Красноярске, как и в любом городе, есть генеральный план территориального развития — по сути, самый главный документ, где прописано всё, от теплосетей и дорог до школ и спортивных объектов.
Любой застройщик, планируя свои жилые комплексы, должен вписываться в «Правила землепользования и застройки города Красноярска» («ПЗЗ») — более детальный регламент, чем генеральный план. Скажем, нельзя располагать дома ближе, чем на шесть метров от городских дорог, «красных линий застройки».
Но при этом в Красноярске можно найти улицы, где дома стоят в пяти или даже в трех метрах от дороги. Это и есть то самое исключение: если застройщик понимает, что его проект по объективным причинам будет нарушать «ПЗЗ», он обращается в муниципалитет и они организуют публичные слушания. И проектировщик, и застройщик должны убедить комиссию, что для отклонения есть веские причины.
Какие? Например, если на выбранной улице все дома исторически строятся не в шести метрах от дороги, а в четырех — потому что улица появилась тогда, когда действовали совсем другие нормативы. Или, после проведения инженерных изысканий, выявляются неблагоприятные факторы для строительства.
Нередко комиссия в таких случаях разрешает отклоняться от «ПЗЗ». А вот генплан отклонений не допускает.
А нельзя построить и дом, и новую дорогу к нему? Например, проложить ее на ненужном пустыре
Все городские дороги заранее определены в генплане, и просто так сделать еще одну нельзя — ведь, помимо прочего, дороги выполняют роль «красных линий», разделяющих город. Дорожной сетью занимается администрация города, которая нанимает специализированных подрядчиков для строительства новых и реконструкции существующих магистралей.
Застройщик же имеет право действовать только в границах своего участка и ни метром дальше. При этом на его участке, строго говоря, не может быть дорог — лишь проезды от дороги во двор дома.
Как итог, если рядом с ЖК неудобная или плохая дорога — вполне возможно, что застройщик при всем желании не вправе ее трогать, потому что там не его участок. А вот требовать от городских властей новых дорог очень даже нужно: в их ведении и генплан, и «ПЗЗ», и мероприятия по его исполнению.
А что с социальными объектами? Хочу новую школу рядом с новостройкой!
В генплане, помимо прочего, есть «Схема объектов образования, здравоохранения, культуры, физической культуры и спорта, рекреации». Кроме того, по ссылке можно посмотреть, где и какие социальные объекты в городе запланированы к строительству и на какой стадии это самое строительство находится. При этом, строго говоря, застройщиком школ и садиков является город, финансируя за счет местного бюджета строительство объектов, а та или иная компания выполняет лишь роль подрядчика.
Где, когда и какой строить социальный объект в городе — определяется муниципальной властью.
Для этого необходимо:
- выделить земельный участок из муниципальной земли;
- найти в бюджете деньги на строительство — возведение школы обходится примерно в 1-1,5 млрд рублей;
- выбрать того, кто школу построит — администрация объявляет тендер, на который заявляются застройщики: тот, кто предложит меньшую цену, заключает контракт на строительство.
Сам по себе застройщик не имеет права заниматься строительством школ — просто потому что у него, очевидно, не может быть муниципальной земли в собственности. Но он может заявиться на тендер, объявленный мэрией, и стать официальным подрядчиком на строительстве.
Для примера можно взять новый красноярский микрорайон Нанжуль-Солнечный. Там городом было заранее запланировано строительство школы и двух детских садов, поскольку микрорайон возводился в чистом поле и нуждался в инфраструктуре.
Местные дома строила компания «Сибиряк», и она же выиграла тендер на строительство школы. Так было удобнее для всех — раз компания и так пригнала строительную технику и привезла рабочих, почему бы ей же и не заняться социальной инфраструктурой?
Поскольку бюджет города не бесконечный, в возведении объектов социальной инфраструктуры хорошо помогают нацпроекты — в этом случае деньги выделяются не из муниципального, а из краевого или федерального бюджетов. Детские сады могут строить в рамках нацпроекта «Демография», а школы — в рамках нацпроекта «Образование».
А нельзя как-то ускорить процесс появления новых школ?
Не так давно в Красноярске такой способ появился: город и застройщик могут обменяться друг с другом земельными участками. Застройщик получит землю из муниципальной собственности, а город — возьмет для строительства школы участок там, где она нужна жителям.
Как-либо по-другому город получить землю не может: изымать её из частной собственности можно только под строительство дорог и линий электропередач.
Например, в микрорайоне «Образцово» этой осенью как раз произошла мена земельных участков. Для обмена потребовалось уладить множество нюансов. И теперь в 2023 году начнется возведение школы на 1280 учеников по типовому проекту — последний уже успел пройти госэкпертизу и получил одобрение в министерстве строительства.
«В Красноярске такой механизм применяли впервые, его реализация осложнялась рядом правовых и экономических нюансов. В сентябре сделка вышла на финишную прямую: с собственником двух участков в ЖК „Образцово“ — компанией ООО „Кредитстрой“ — был подписан договор. Вместо них компания получила равнозначные земельные участки в других районах города», — рассказали в пресс-службе мэрии.
Почему не делать так чаще, ведь школы и садики людям очень нужны?
Все не так просто. Конкретное место размещения школы или садика определяется «Проектом планировки и межевания территории» — это документ городского планирования. Только город принимает выполненную проектировщиком работу, утверждая проект.
Далее город принимает решение о строительстве школы именно в этом районе по ряду объективных причин и в рамках бюджета. Но если земля под школу частная, то у города только теперь появилась юридическая возможность эту землю выменять с частником на добровольной основе. Раньше такой механизм в городе отсутствовал. Сам по себе процесс долгий: договориться, размежевать, оценить, обменять. На это могут уйти месяцы, если не годы.
По этой причине город старается строить школы в первую очередь на муниципальной земле — это намного проще, ведь у застройщиков микрорайонов чаще всего земля муниципальная, переданная им в аренду под строительство домов. В таких случаях всегда есть участок земли, оставленный для строительства школы и не переданный застройщику. Если же школа еще не строится — значит, у города еще не подошла до нее очередь. Например, на Взлетке есть несколько пустых участков муниципальной земли, зарезервированных под школы.
Но в то же время есть районы, где муниципальной земли нет, а школу строить очень нужно — например, такая проблема есть в Академгородке. Здесь у города практически не остается прописанных механизмов, как можно построить школу. Собственно, по этой причине в России и развивается механизм реновации больших частных территорий через так называемое «Комплексное развитие территорий» — земля в этом случае изымается в пользу города и передается в аренду под строительство. Но, опять же, как и мена земельных участков, эта практика очень молодая и пока что широко применяется в основном только в Москве.
Красноярск, тем не менее, постоянно развивается: что-то в краевой столице и крае продвигается быстрее, чем в других регионах, а что-то медленнее. Например, мену земельных участков в других субъектах РФ стали применять намного раньше. Стоит помнить, что мнение горожан всегда учитывается на публичных слушаниях, а потому на них нужно обращать внимание — ведь там утверждаются градостроительные регламенты, по которым развивается Красноярск.
Можно надеяться, что строительство социальной инфраструктуры в Красноярске ускорится в ближайшие годы. Этому способствует не только появление практики мены земельных участков, но и то, как был сформирован краевой бюджет до 2024 года — значительные расходы отводятся на строительство школ и садиков через выполнение нацпроектов.
Интернет-газета Newslab, фото Алины Ковригиной
