Проблема земельных отношений для Красноярского края не нова. Примерно за 20 лет — с начала процесса приватизации — в регионе скопилось такое количество ничейных земель, что даже легкое увеличение активности в сегменте регистрации прав привело к утроению земельных налоговых сборов. О происходящем на рынке земли «ВК» беседует с председателем комитета по природным ресурсам и экологии Законодательного собрания Красноярского края Александром Симановским.
Начнем с простого — как вообще распределена собственность на землю в Красноярском крае?
В основном в крае сосредоточены федеральные земли, далее по распространенности идут земли муниципальных образований, где доминирующую роль играет Красноярск, границы которого весьма велики. Краевые же земли расположены только под краевой недвижимостью, краевыми предприятиями, которых на сегодня не так много осталось. Помимо этого, сегодня формируется еще один земельный фонд — из сельскохозяйственных земель, которые являются не востребованными среди других собственников. Т. е. земли через суд признаются невостребованными и переходят в краевую собственность. На данный момент речь идет о тысяче гектаров, но уже через два-три года эта цифра увеличится на порядок и составит около 20—30 тысяч гектаров. Сейчас в массовом порядке идут процессы, и те, кто не воспользовался своими земельными паями, которые достались им от колхозов, теряют эти земли — они переходят в краевую собственность.
О каких паях идет речь?
Давайте чуть издали. До недавнего времени в крае действовало 14 краевых законов, регулирующих земельные отношения, которые не только в какой-то части повторяли те или иные частные нормы, но иногда и противоречили друг другу. Когда в прошлом году мы стали разрабатывать единый краевой закон о земле, рабочее название его было «Земельный кодекс Красноярского края», мы увидели, что один из острейших вопросов земельных отношений на сегодня — вопрос паев земель сельскохозяйственного назначения. Вообще земельные паи достались нам со времен приватизации. Если промышленные предприятия приватизировались через систему ваучеров, то земли на селе были приватизированы в виде паев, доставшихся конкретным людям. По сути же, человеку дали бумажку, в которой говорилось, что ему принадлежат, к примеру, 5 гектаров ранее колхозных земель. Пару лет назад федеральные власти взялись наводить порядок в сфере собственности на землю. Основным лозунгом этой работы стало «Каждый должен платить за собственность». Вот тогда-то и возникла эта проблема: к жителям села стали приходить налоговые инспектора и требовать уплаты налогов. На что, как правило, получали один и тот же ответ: «Покажите мне эту землю».
Я правильно понимаю, что, по сути, большая часть подобных паевых земель была бесхозной?
Да, так и есть. Проблема в том, что у людей было свидетельство о собственности, но не было самой собственности, поскольку, чтобы получить конкретный участок земли в собственность, его нужно зарегистрировать в Регистрационной палате, а для этого необходимо как минимум провести межевание. Только оно стоит 10—15 тысяч рублей. Большая же часть сельских жителей не в состоянии не только заплатить эти деньги, но и в дальнейшем платить земельный налог. Есть и другая проблема — социальная. Сельское хозяйство в нашем крае долгое время находилось в упадке и только сейчас начинает подниматься с колен. Так вот, имея этот пай, а точнее, свидетельство о нем, люди, оставшись без работы и источников дохода, не могли даже встать на учет в службу занятости, чтобы получать хоть какие-то деньги по этой линии.
А что им мешало возделывать эту землю, налаживать какое-нибудь сельхозпроизводство?
Да то, что этой земли у них фактически не было. Владельцы паев действительно имели право возделывать эту землю, но для начала им нужно было выделить именно свой пай в виде конкретного участка из общих земель бывшего колхоза. А тут начинались те проблемы, о которых я говорил ранее: земельное дело, межевание и прочие, но, по сути, этим просто никто не занимался — хозяйства решали этот вопрос на уровне устных договоренностей с владельцами паев.
Получается, если считать с начала приватизации, а это 15—20 лет, земли стояли без дела и никак не обрабатывались?
Не совсем верное утверждение: что земли были бесхозными — по сути, да, что не обрабатывались — как правило, нет. Хозяйства — те, которые могли обрабатывать эти земли, — их обрабатывали, там же, где таких хозяйств не было, земельные наделы чаще всего просто сдавались в аренду. Причем, что называется, «в черную», без уплаты налогов. Сейчас же, кстати, даже договор аренды нельзя заключить без регистрации прав на землю. И вот когда правительство взялось за регламентацию земельных отношений, те предприниматели, которые занимались сельским хозяйством, стали скупать эти паи, формировать земельные наделы и их уже оформлять в собственность. Часть этих земель попала и еще попадет в краевую собственность, за счет этого и будут достигнуты обозначенные выше показатели.
Можно подробнее, о каких механизмах изъятия этих земель идет речь?
Ну, я б не стал говорить об изъятии — это ж дело, как говорится, сугубо добровольное, то есть, если владелец пая заявляет, что последний ему не нужен, мы за счет средств уже краевой казны формируем земельное дело, проводим межевание, и эта земля переходит в краевую собственность. А в дальнейшем, если эти участки понадобятся кому-то для строительства, организации сельхозпроизводства или для получения дачных наделов, то тут уже придется работать с краем и выкупать эти земли у него. Кстати, помимо выше названых видов земель есть и еще один: так называемые земли фонда перераспределения. Их достаточно много даже по сравнению с муниципальными землями. Основное их отличие от всех остальных в том, что они вообще никому не принадлежат. Вроде бы они расположены на территории муниципальных образований, но у муниципалитетов нет прав на эти земли, которые либо не оформлены, либо не включены в генеральные планы. Сейчас опять же ведется работа по оформлению этих участков в собственность — либо краевую, либо муниципальную.
И как решается, где чья?
Очень просто: если оформление происходит за краевые деньги, то земли уходят в край; если средства на межевание и регистрацию принадлежат муниципалитетам, то им. Вообще же в сегодняшней редакции краевого земельного закона мы заложили такую норму, по которой первоочередное право на оформление земель фонда перераспределения принадлежит муниципалитетам.
А какую роль в формировании бюджета играет земля?
В краевом — небольшую. Что же касается бюджетов муниципальных образований, то там земля в перспективе должна стать одним из основных источников доходов, преобладая даже над налогом на доходы физических лиц. Тут ведь есть другая проблема — далеко не вся земля оформлена в собственность, и, соответственно, муниципалитеты недополучают денег. Такая ситуация складывается, например, в Богучанском районе, где ряд населенных пунктов, в которых расположены достаточно крупные предприятия, постоянно требуют от районных властей повышения дотаций, в то время как у самих не вся земля под предприятиями оформлена в собственность. Руководство района, кстати, ведет совершенно правильную политику: вы сначала используйте для формирования доходной части бюджета все ваши ресурсы, в частности земельные, а уж потом посмотрим.
То есть на недооформленных землях бюджеты и края и муниципальных образований достаточно много теряют…
Конечно.
Александр Алексеевич, а есть оценки размеров этих потерь?
На сегодня можно посчитать, сколько бюджеты получают с этого, а вот размер потерь оценить достаточно трудно. Можно ответить так — в границах населенных пунктов неоформленных земель очень мало (по Красноярску это максимум 10%), что же касается земель фонда перераспределения, то на них, как я уже говорил, не установлены права, и, следовательно, очень сложно посчитать их количество и определить, кто же и в каких объемах недополучает налогов. Можно, в принципе, сказать, что если сегодня включить в оборот как можно больше земель, то доходы по этой статье могли бы вырасти раза в три.
А вообще кто и как устанавливает размер земельного налога?
Смотрите, ставка налога на землю рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земли, которая в свою очередь рассчитывается по постановлению правительства Красноярского края в зависимости от района расположения данного земельного участка. К тому же муниципалитеты, как главный администратор земельного налога, имеют право сами назначать ставку этого налога до 1,5 процента от кадастровой стоимости соответствующих земельных участков. Вообще же земля и ставка земельного налога должны исполнять роль своеобразного налогового стимулятора развития экономики муниципальных образований. Сегодня в законе через систему зонирования земель мы предусмотрели такой механизм, при котором гораздо проще понять, где и какое предприятие будет располагаться.
Можно подробнее о системе зонирования: что это за зоны и чем они будут отличаться одна от другой?
В законе предусмотрено несколько зон: промышленная, рекреационная и коммерческая. Каждая из них предполагает создание на их территориях разных предприятий: в коммерческой зоне будут создаваться разного рода торговые центры и прочие коммерческие предприятия подобного рода, в рекреационной — места для отдыха, в промышленной — понятно, промпредприятия. Таким образом, мы получили механизм, в котором с помощью земельного налога (назначая различные его ставки) можно задавать определенную схему развития населенного пункта.
Механизм оборота земель сегодня достаточно прозрачен для того, чтобы эффективно его контролировать?
Да, на самом деле он прозрачен и прост. Возьмем хоть те же сельскохозяйственные паи. У человека есть свидетельство о владении некоторым паем колхозных земель. Для того чтобы выделить этот участок из общего объема, его владелец сначала подает заявление в общекраевую газету о намерении выделить конкретный участок земли. Если в течение месяца на это объявление не поступает никаких возражений, то человек с этим объявлением идет в земельный комитет, платит оговоренную сумму, после чего заводится межевое дело, и человеку выделяется совершенно конкретный земельный участок. Далее это дело ставится на кадастровый учет, и уже в конце человек с межевым делом и кадастровым паспортом идет в регпалату, где и получает свидетельство о собственности. Механизм прост и понятен.
То есть после прохождения вот этой процедуры человек становится полноправным собственником своего земельного участка, обязан платить налог на землю, но при этом вправе распоряжаться этим участком по своему усмотрению?
Конечно, но что касается продажи участка, есть некоторые ограничения. Дело в том, что при намерении продать землю собственник обязан сначала предложить ее краю, который, если ему эта земля нужна, купит ее. Если же данный участок окажется не нужным региональным властям, он может быть продан кому угодно.
А цена участка как-нибудь регламентируется, есть регуляторы?
Только существующие рыночные цены, которыми и оперирует собственник.
Но ведь, по сути, я как собственник земли, сделав предложение краю, могу выставить цену заведомо большую?
Но тогда край у вас не купит этот участок.
А если ему эта земля нужна (он ведь и сам может выступить инициатором сделки в связи с необходимостью)?
Тогда купит.
Довольно странный механизм ценообразования, который может привлечь массу разного рода не очень добросовестных перекупщиков. Вы так не считаете?
Отчасти. Хотя в одном вы правы — перекупщики уже на этом рынке. Особенно остро эта проблема стоит в прилегающих к Красноярску районах. В связи с перспективами развития красноярской агломерации цена на землю здесь сильно повысилась (сейчас, правда, несколько снизилась, но все еще вернется на круги своя). На этой почве возник своеобразный «теневой» оборот этих земель. Схема довольно проста: для того чтобы обойти «право первой ночи», перекупщик заключает с собственником не договор купли-продажи, а договор дарения. Соответственно, край теряет не только землю, но и налоги со сделки, а в перспективе попадает в ситуацию, когда ему придется покупать эту землю у перекупщика по более высокой цене. Причем, как правило, договор аренды составляется с указанием заведомо заниженной стоимости участка, и, соответственно, те 15%, которые получает край в виде налога на дарение, в абсолютных величинах оказываются меньше, чем при указании рыночной стоимости земли.
А насколько сегодня активен рынок земли?
Очень активен. За последние несколько лет количество земель в обороте увеличилось в разы. Собственно, поэтому земельный налог и стал доминировать в бюджетных доходах муниципальных образований.
Чем же вызвана возросшая активность на этом рынке? Только ли перспективами создания агломерации и реализацией краевых инвестпроектов?
Не только. Дело в том, что с 1 января 2010 года покупать и продавать земли можно будет только по кадастровой стоимости — ни больше ни меньше. Поэтому они и спешат ввести сейчас как можно больше земель в оборот (оформить права собственности. — «ВК»).
Получается, что сегодня даже теневой оборот, о котором мы говорили выше, приносит свои дивиденды рынку земли?
Конечно, ведь, по сути, по каким бы схемам ни совершались сделки с землей, они все равно требуют регистрации прав собственности, а значит, автоматически включаются в рынок. Это уже потом нужно будет выявлять собственников, неплательщиков и собирать эти налоги.
Возвращаясь к теневому обороту земельного рынка, не складывается ли такая же ситуация в районах реализации краевых инвестиционных проектов?
Нет, там совершенно иное отношение к этому. Например, в том же Богучанском районе вообще не стали перераспределять земли до полного понимания, где и какой объект будет находиться. В этих районах, правда, есть другая проблем — люди не до конца понимают происходящее. Когда мы писали закон о переселении из мест затопления Богучанской ГЭС, мы говорили, что готовы переселить людей в городские квартиры, но при условии полной передачи в нашу собственность их земельных участков вместе с постройками. Нас спрашивали: «А если мы не хотим?» «Тогда, — объясняли мы, — в свое время начнет действовать федеральный закон о государственных нуждах, по которому ваша земля будет выкупаться, но уже только по кадастровой стоимости, которая заведомо ниже, чем стоимость того имущества, которое вам предлагаем мы».
А почему сейчас не используется закон о государственных нуждах?
Потому что он не распространяется на региональные инвестпроекты. Если бы мы могли выкупать земли по этому закону, то это происходило бы по рыночным ценам, и не выше. Вообще, я считаю, это нужно сделать, нужно распространить этот закон на инвестиционные проекты, поскольку в противном случае мы рискуем повторить опыт Иркутской области, где развитие агломерации остановилось именно по причине нехватки денег на выкуп земель. Вообще же довольно большая часть проблем земельного оборота связана не с отсутствием законодательной воли на местах, а с несовершенством федерального законодательства, из-за чего предлагаемые нами законы периодически вступают с ним в противоречие. Для комплексного решения проблем в области земельных отношений необходимо изменение действующих на уровне Федерации законов. В этом направлении, через депутатов Государственной Думы, мы сегодня активно работаем.
Досье ВК
Александр Алексеевич Симановский:
Родился 27 апреля 1958 года. Окончил Красноярский государственный университет, юридический факультет.
С 1981 по 1989 год работал в прокуратуре Красноярского края следователем по особо важным делам. С 1989 года в Красноярской краевой коллегии адвокатов. С 2001 года и по настоящее время — депутат Законодательного собрания.
Возглавляет комитет по природным ресурсам и экологии, входит в состав комитета по государственному строительству, местному самоуправлению и развитию институтов гражданского общества.
Справка «ВК»
Льготы, предусмотренные краевым земельным законодательством:
- однократное бесплатное выделение земельных участков многодетным семьям для ведения садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, индивидуального жилищного строительства или личного подсобного хозяйства;
- однократное бесплатное получение молодыми специалистами в собственность земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства или индивидуального жилищного строительства, расположенных на территориях поселений, в которых проживают и работают в соответствии с трудовыми договорами;
- сельскохозяйственные товаропроизводители, имеющие в собственности здания, строения и сооружения, используемые для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, земельные участки под этими зданиями, строениями и сооружениями получают в собственность бесплатно.
Евгений Волошинский, «Вечерний Красноярск»
